Вопрос разграничения ответственности между собственниками и арендаторами за нарушение требований пожарной безопасности уже долгое время волнует многих людей. Проведены десятки, а может и сотни конференций и совещаний, где поднимался этот вопрос, но на сегодняшний день однозначного ответа на него нет. Попробуем отразить все аспекты этой проблемы в нашей статье.
Вообще, корень зла состоит в том, что в борьбе за возложение ответственности за нарушения требований пожарной безопасности между собственником и арендатором, прежде всего, страдают люди, которые находятся на арендуемых площадях. Причина этому проста: когда ни собственник, ни арендатор не признают своих обязанностей по обеспечению пожарной безопасности, эта самая пожарная безопасность становится никому не нужной до ближайшей проверки или резонансного пожара. В последнем случае компетентные органы вряд ли станут «лопатить» договора аренды, в первую очередь будет виноват собственник объекта защиты. Поэтому рекомендуем собственникам сначала позаботиться об устранении нарушений, а уж потом задуматься о том, как делить ответственность.
Итак, что говорит законодательство на этот счет?
В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее — ФЗ № 69) ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
- собственники имущества;
- руководители федеральных органов исполнительной власти;
- руководители органов местного самоуправления;
- лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
- лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
- должностные лица в пределах их компетенции.
Как мы видим, закон не разделяет степень ответственности между собственниками и иными лицами, уполномоченными на владение имуществом, к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности может быть привлечен как собственник, так и арендатор в равной степени и даже одновременно, аналогичная позиция изложена в постановлении Верховного Суда РФ от 16 сентября 2014 г. № 304-АД14-334:
«…При этом судами отмечено, что вышеуказанным договором ответственность за противопожарное состояние помещения возложена на арендатора, однако данное обстоятельство не освобождает арендодателя от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил в отношении принадлежащего ему на праве собственности здания…»
«…Суды также пришли к выводу о том, что обществом не представлены доказательства принятия всех зависящих от него мер по предупреждению совершенных административных правонарушений, наличия каких-либо препятствий для соблюдения правил пожарной безопасности, вследствие чего оно правомерно привлечено к административной ответственности по части 4 статьи 20.4 КоАП РФ…»
Собственнику или арендатору нельзя обезопасить себя от штрафа?
Конечно же, можно, как мы и сказали в начале статьи, путем выполнения всех требований пожарной безопасности. Но все же, наверное, бывают случаи, когда нарушения есть, как быть тогда?
Право в Российской Федерации не является прецедентным, тем не менее Пленум Верховного Суда рекомендует коллегам использовать прецеденты в судебной практике, но они не всегда используются на местах конкретными должностными лицами, в связи с чем «правильный» договор аренды поможет в отдельных случаях обезопасить себя от штрафа.
Договор аренды
Не следует в договоре аренды вообще избегать упоминания о том, кто обязан обеспечивать пожарную безопасность, также не следует ограничиваться общими фразами, например, «обеспечение пожарной безопасности в арендуемых помещениях возлагается на арендатора».
Договор аренды относится к категории гражданско-правовых отношений, поэтому зачастую при определении ответственности ссылаются на ч. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ:
«Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду».
Положения закона в данном случае регулируют, прежде всего, ответственность в плоскости гражданско-правовых отношений, а не административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности.
В связи с чем арендатору до заключения договора аренды следует выяснить степень соответствия арендуемой площади требованиям пожарной безопасности и в случае выявления нарушений заранее оговорить с собственником имущества, на каких условиях будет осуществляться устранение нарушений и какие санкции предусмотрены для сторон договора в случае привлечения к административной ответственности за конкретные нарушения требований пожарной безопасности или повреждение имущества в результате пожара (например, неустойка в виде суммы административного штрафа или понесенных фактически убытков). Также наличие нарушений на объекте можно выяснить в территориальном органе ОНД и ПР либо на сайте ЕРКНМ.
При отсутствии нарушений, требующих значительных материальных затрат (например, необходимость установки автоматических систем противопожарной защиты, установки противопожарных дверей, систем дымоудаления и т. д.), собственнику об этом следует прямо указать в договоре. Например: «Имущество, передаваемое в аренду, соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности и требованиям пожарной безопасности, содержащимся в нормативных документах по пожарной безопасности, указанным в пункте 1 части 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”». И далее уже разграничивать ответственность: кто и в какой степени будет выполнять конкретные требования пожарной безопасности, а также санкции за их невыполнение.
Можно прямо указать на соблюдение арендатором или собственником конкретных НПА, например, Правил противопожарного режима в РФ (далее — ППР) или их пунктов (например, собственник помещения в соответствии с п. 54 ППР организует работы по обслуживанию систем противопожарной защиты, а арендатор обязуется предоставлять помещения для проведения указанных работ в соответствии с графиком).
В соответствии с п. 42 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.04.2012 № 290 «О федеральном государственном пожарном надзоре», плановое контрольное (надзорное) мероприятие планируется в отношении объектов надзора, указанных в Едином государственном реестре недвижимости, т. е. в отношении конкретного здания, а учитывая, что арендаторы часто меняются, договоры аренды составляются длительностью до одного года и не подлежат официальной регистрации, контролируемым лицом при проведении контрольного (надзорного) мероприятия в большинстве случаев является собственник объекта защиты. Соответственно, привлечь к ответственности другое контролируемое лицо (арендатора) без организации новой проверки не получится в силу ч. 3.1 ст. 28.1 КоАП РФ, исключением является КНМ в форме рейдового осмотра, когда взаимодействие может осуществляться с несколькими контролируемыми лицами, но такие проверки проводятся в основном для крупных торговых центров, где точно известно о наличии большого количества арендаторов.
В заключение хотим еще раз отметить, что обеспечение пожарной безопасности в здании, прежде всего, обязанность собственника, т. к. это его имущество и на нем лежит бремя его содержания. В отдельных случаях часть обязанностей по обеспечению пожарной безопасности можно возлагать на арендатора, но это никак не защищает от административной ответственности как арендатора, так и собственника при наличии нарушений требований пожарной безопасности.
Возложенные на арендатора обязанности должны быть соизмеримы с его возможностями, часто бывает, что арендатору вменяется обязанность оборудовать помещение системой АПС, при этом другим пунктом договора установлен запрет на проведение строительных работ в арендуемом помещении. В то же время вопросы обучения персонала мерам пожарной безопасности, запрет курения, содержание путей эвакуации на арендуемых площадях в надлежащем виде и т. д., конечно же, относятся в том числе и к ответственности арендатора.
Если собственник возлагает часть обязанностей по обеспечению пожарной безопасности на арендатора, то рекомендуем осуществлять контроль проведения требуемого объема работ, например, если арендатор обязан осуществлять очистку вентиляционных систем по договору, то следует предусмотреть договором предоставление собственнику копии соответствующих документов по факту выполнения работ.
Подробное разграничение ответственности в договоре, установление неустоек на случай выявления нарушений со стороны надзорных органов и строгий контроль за обеспечением пожарной безопасности в здании позволят сэкономить ваши деньги и нервы.
Одно ясно точно: на сегодняшний день законодательством не разграничена ответственность между арендатором и собственником. Необходимо нормативное обоснование этой границы.
Источник: https://propb.ru/articles/pozharnye-proverki/razgranichenie-otvetstvennosti-za-pozharnuyu-bezopasnost-mezhdu-arendatorom-i-arendodatelem/
© Портал про пожарную безопасность propb.ru
